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송준엽 변호사가 이슈메이커 2018년 12월호 전문가칼럼에 기고한 글을 올립니다.
'아파트 하자에 대한 입주민의 권리'에 관하여 개괄적으로 살펴보는 내용입니다.
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아파트 하자에 대한 입주민의 권리
아파트에서는 수많은 하자가 발견됩니다. 입주민들은 통상 관리사무소나 시공사 A/S팀에 하자보수를 요구합니다. 이는 당연한 권리행사처럼 보이지만, 돌아오는 답변은 만족스럽지 못할 때가 많습니다. 특히 담보책임기간이 지나 보수의무가 없다는 답변이 자주 돌아옵니다. 안타깝지만 현행 법체계에서 맞는 답변인 경우도 많습니다.
위와 같은 답변을 듣지 않으려면 입주민(정확히는 소유자)의 권리를 정확히 알아야 합니다. 누가, 누구에게, 무엇을, 언제까지 청구할 수 있는가. 이것만 알면 최소한 권리를 잃을 염려는 없습니다. 아래 내용은 현행법의 적용대상 즉 2013. 6. 19. 이후 분양된 아파트의 경우에 해당하는데, 그 이전에 분양된 아파트는 권리행사의 범위가 더 넓으므로 범위가 좁은 경우 위주로 살펴봅니다.
현행 집합건물법에 따르면 1) 수분양자 또는 그로부터 매수한 자는, 2) 분양자(시행자) 또는 시공자에 대하여, 3) 건축물 하자에 대하여, 4) 하자종류별로 2~10년의 기간 내에 하자보수 또는 손해배상청구를 할 수 있습니다. 임차인은 ‘누가’에 해당되지 않으므로, 소유자가 다른 곳에 살고 있더라도 소유자가 청구를 하여야 합니다. 시공자는 ‘누구에게’에 해당되지만 시행자가 회생,파산 등 변제자력이 없는 경우에만 책임을 지므로, 시행자가 자력이 있는데도 시공자에게만 청구했다가는 시행자에 대한 권리도 잃을 수 있습니다. 건축물 하자는 ‘무엇을’에 해당하는데, 미시공·오시공 등 사용검사 전 하자(담보책임기간 5년)와 마감공사 등(2년), 목공사, 창호공사 등(3년), 철근콘크리트공사, 지붕·방수공사 등(5년), 주요구조부,지반공사(10년)와 같은 사용검사 후 하자로 나뉩니다. 담보책임기간은 ‘언제까지’에 해당하는데, 이 기간 내에 하자가 발생하기만 하면 되는 것이 아니라 하자보수 또는 손해배상청구까지 해야 합니다.
한편 공동주택관리법에도 하자담보책임을 정하고 있는데, 그 체계는 집합건물법과 유사하며 사용검사 후 하자만을 담보책임의 대상으로 하여 범위가 좁습니다. 다만 2017. 4. 18. 개정법에 따라 시행자(시공자가 따로 있는 경우에는 시공자)에 대하여 손해배상책임을 인정하고 있어 시행자의 자력을 불문하고 시공자에 대한 직접책임을 인정하고 있는 것으로 보이는데, 아직 확립된 판례가 나오지 않아 더 지켜볼 필요가 있습니다.
법체계가 위와 같기 때문에 ‘담보책임기간이 지났으므로 더 이상 보수할 의무가 없습니다.’라는 답변이 나오는 것입니다. 다만 너무 쉽게 권리를 포기할 필요도 없습니다. 예를 들어 입주 후 3년 지난 시점에서 타일이 떨어져내렸다면 담보책임기간 2년이 지났다고 볼 수도 있으나, 타일시공 자체가 부실하게 되었다면 오시공 하자로 5년 내에 책임을 물을 수도 있습니다.
참고로 공동주택관리법에서는 담보책임 이외에 시정명령에 대한 규정을 두고 있습니다. 즉 시행자나 시공자가 정당한 사유 없이 하자보수 요구에 불응하는 경우 시장·군수·구청장은 시정명령을 내릴 수 있고, 이를 이행하지 않으면 1천만원 이하의 과태료를 부과하도록 정하고 있습니다. 이러한 구제방법도 때에 따라 유익한 권리구제방법이 될 수 있습니다.
위와 같은 내용은 큰 틀을 설명한 것이고, 구체적인 사안 별로 여러 쟁점들이 있을 수 있으니, 하자가 발생한 경우 되도록 법률전문가의 조언을 받는 것이 유익할 것입니다.
글 / 법률사무소 공간
대표변호사 송준엽(대한변협 건설분야 전문변호사)
전화 02-6943-1347, 팩스 02-6956-0582
